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房企“争食” 城市更新的蛋糕到底有多大?

http://www.800hr.com 2019年09月20日 10:12 作者:罗莎琳 来源:信息时报

  城市更新成利润新增长点

  据悉,早期涉足城市更新的房企已经在利润上分得了一杯羹,这对于传统房地产利润下调的今日无疑是个亮点。据时代中国2018年年报和克而瑞数据,年内时代中国转化了四个城市更新项目,其中三个是旧厂改造,一个是旧村改造,总货值近145亿元,收入为27.75亿元,毛利率达64.6%。无独有偶,旧改专业户绿景中国2017年公司整体的毛利率就高达65.3%。此外,根据《时代周报》报道称,佳兆业集团董事局主席郭英成亦对外透露,公司持有的深圳旧改项目毛利率为50%左右,广州项目为40%,惠州、中山则为26%左右。

  广东省房地产研究会执行会长韩世同表示,目前相对宽松的政策环境是促使更多房企拿地的一个重要原因。如今,广州的旧改项目中也诞生了不少成功案例,猎德村当属“旧改模板”,新鸿基主持的林和村、保利参与的琶洲村以及富力参与的杨箕村等旧改工程,开发商根据每个城中村的实际情况假以改造,也获得不俗的成效。而这些,也让其他房企闻到了旧改“香饽饽”的味道。

  风险 资金投入周期长 开发不确定性多

  旧改让旧城区焕发出独有的魅力,相应的,旧改带动老城区物业的升值同样是显而易见的。二手物业因旧改而增值,稀有的一手物业因比邻旧改后的物业,也持续彰显地段的竞争力。不过有别于常规的房地产开发,旧改的项目往往需要高投入,回报周期也较长。因此对于房企来说,旧改高利润的背后也隐藏着各种问题和风险。

  是否熟悉本地成关键

  克而瑞地产研究中心分析人士指出,对本地市场和政府运作是否熟悉,是房企参加旧改的关键。在克而瑞看来,有能力参加旧改的房企呈现两大阵营:一类是本地较早开始旧改的中小房企,这些企业和地方政府沟通更为便捷,也更熟悉本地市场;另一类是区域深耕的大型房企,多年的积累使之具备一定的实力,对于本地市场也有一定了解。

  此外,旧改战线长,对适合高周转的房企来说也是考验。“一般一个旧改项目从立项到审批、开发,需要层层审批。”一位参与旧改的开发商对记者表示,一般旧改项目前期需要沉淀至少三四年甚至十年之久的资金投入。广州中原房地产项目部总经理黄韬认为,三旧(旧村、旧厂、旧城区)改造前期开发商需有很大的力度投入,再加上近些年开发商开发资金较严,不是简单的贷款可以解决,这点是开发商面临的第一道坎。第二道坎是竞争很大,即使旧改位置不错,但目前全广州旧改项目很多,竞争仍然很大。

  对房企资金要求很高

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