易居企业集团CEO丁祖昱表示，从2016年至2020年，由于房价上涨以及一二线城市的成交占比上升，房地产年成交金额从14万亿元升至17万亿元，但年销售面积基本稳定在16亿平方米左右，几乎没有增长，预计未来成交面积也很难有大幅增长。

　　倪鹏飞表示，原来预估在2025年出现住房绝对拐点即住房销售额绝对值下降，现在看来时间可能会提前。

　　“25岁至45岁的群体是购买住房的主要群体。”刘琳说，这个群体的数量在“十三五”期间比“十二五”期间减少1800万人，预计“十四五”期间这个群体的数量还会减少。

　　除了成交面积难以增长，丁祖昱还指出，过去房企高歌猛进，资金带来了巨大动力。如果没有更多资金投入，整个行业再继续往上走的动能会大大削弱。

　　对此，刘琳预测，“十四五”期间城镇新增住房需求总量将保持高位并缓慢下降，房地产开发投资维持低速增长，对经济增长的贡献率将下降。而对于长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游等五个吸引人口最多、城镇人口增加最快的城市群，“十四五”期间房地产需求将持续增加。

　　区域市场分化或加剧

　　贝壳研究院高级分析师潘浩表示，未来几年房地产行业现金流将保持紧张态势，房企偿债压力继续攀升。

　　随着监管收紧，房企获得资金难度增加，房企投资将明显集中。潘浩表示，2020年核心城市土地市场的价值被重新认可，供需两端同时发力，将市场注意力拉回一二线城市，因此不同层级城市分化或加剧。

　　数据显示，2020年，一线城市居住用地成交金额同比增长43.2%；二线城市成交面积保持稳定，成交楼面价同比增长11%，成交金额增长13.5%。

　　中原地产数据也显示，2020年全年，上海卖地金额2952.36亿元，同比增长47.96%；广州卖地金额2563.69亿元，同比增长50.67%；南京卖地金额2093.90亿元，同比增长23.4%；佛山卖地金额1356.76亿元，同比增长74.7%；西安卖地金额1058.37亿元，同比增长45.45%；深圳卖地金额1053.7亿元，同比增长53.25%；南昌卖地金额578.6亿元，同比增长112.15%。

　　倪鹏飞表示，从2003年至2018年，我国城市新增人口的92.22%集中于城市群和都市圈。未来，房地产市场发展空间主要在重点城市群及周边区域。（记者 梁倩）